「町家といったらこの会社」というイメージがあるほど、町家の物件を多く手がける建築・不動産の会社が京都にはあります。それが、株式会社八清さん。実は創業61年目を迎える、もともと西陣の呉服の卸問屋だった会社です。創業７年目に繊維産業から不動産へと業態を変え、常に時流をよみ、不動産業の中でも様々なチャレンジを続けてきています。
今回「プロパティマネジメント部」で「リーシングマネージャー」を募集する八清さん。多くの人にとって耳慣れないその役割について、八清の仕事と一緒に、詳しく見ていきましょう。
訪れたのは新事業としてオープンしたばかりのコワーキングオフィス「京創舎」。お話を聞いたのは3代目である現社長を父に持つ、専務取締役の西村直己さん。もともとエンジニアとして光情報工学を研究し、大学院2年を経て東京でキヤノンに就職。入社してすぐプロジェクトリーダーを務めるも、もっと「人と接する仕事がしたい」ということから地元京都へUターン。「不動産業は面白いぞ、やってみないか？」という父の言葉にうながされ、2005年に八清へ入社します。
現在西村さんは八清11年目。営業5年半、設計2年半、経理1年、役員2年と、様々な役職を渡り歩いてきましたが、入社される以前の会社の歩みを聞いていきます。
八清は建売事業をメインにしながら、鉄骨造の請負や仲介専門などなど、様々なチャレンジを行ってきましたが、最終的に現在の事業形態になるにあたり重要だったのが、1990年前後。中古住宅を買い取って改装し、自社が売主になって販売する、現在では「リフォーム住宅販売」として一般的な事業を、いち早く手がけていたといいます。
「当時でもリフォームをする工務店はたくさんありましたが、リフォームしたものを売主となって販売する会社は珍しかったと思います。造語で「リ・ストック住宅」という名前をつけ、商標登録をしました。間取りを現代的なスタイルに一新し、水回りを変え、だいたい新築の3/4の価格で販売するというビジネスモデルでした。」
この「リ・ストック住宅」は京都市内や亀岡、宇治、長岡といったその近郊地域から滋賀県は大津まで広がり、年間120軒を5人の営業と5人の工務で回していたそう。その時代に中古を売るというリスクの高い事業にトライしていたのです。
ただ、こうした中で「町家の八清」となるひとつのきっかけがありました。
「あるとき、オリジナルの雰囲気が残った保存状態の良い町家の内覧会をしたらすごい数の人が来たんです。今から15年ほど前、まだインターネットもない時代で、告知は折り込みチラシだったようですが、学校の先生など普段と異なるお客さんに届いたようです。そこでリ・ストック住宅で町家に合うようなものをつくろう、という話になったんです。」
こうした話と並行して、当時社内で問題視されたのは、事業効率の悪さでした。広いエリアを担当者が走り回りますが、利益率は地域によってバラバラ。それよりは京町家や中心部に焦点を絞り、付加価値をつけられる方がいいのではないか、と。
「面白いことに、八清が改修した町家はほとんど新築と変わらない値段で売れたんですよね。そういうこともあって町家にシフトしていき、最終的に取扱い物件の7割が町家になっています。八清は町家を買います、というチラシを撒いたり、ウェブサイトで営業できるかたちをつくったり、京町家検定をつくって町家の面白さを発信したりしました。「町家の八清」というイメージができたので、ボロボロの物件の情報がよく集まるようになりましたね。」
新たな事業への挑戦
こうして「町家の八清」のイメージが定着。これまで住宅中心で事業を進めてきた中で、「京町家で収益物件をつくる」というチャレンジを行います。当時2000年代の後半は、町家をつかってゲストハウスがしたいという声が多く、とりわけ海外のお客さんが多かったそう。海外のお客さんとはいえ国際結婚している夫婦が多く、どちらかが日本語を喋るという方がほとんどでした。
「そこで2009年に協力業者とともに、一棟貸しの京町家旅館と運営管理体制を作り、収益物件として販売する「京宿家」という事業をはじめました。うちは投資物件としての宿屋をつくり、運営は協力会社に担ってもらうことでウェブサイトとアフターサービスだけ八清で担当する、というスキームです。これは結構人気で、すぐに買い手が見つかりますね。」
その後2010年には収益物件化したモデルで、町家のシェアハウス事業「京だんらん」をスタートさせます。西村専務が担当したこの事業ですが、その構想段階でこんな考えがあったそう。
「賃貸だと大きい物件に対して収益がそれに見合うほど入らない、ということが悩みでした。京都の経済力だと家賃も30万円程度が限界。大きい物件をどうするか、というときに、共用部分をつくり集合住宅的に部屋ごと貸すのはどうか、と思ったんです。「シェアハウス」という言葉も事例もまだ知らない頃でした。」
こうしたアイデアを実現するため、町家ではないものの戸建てでのシェアハウスを視察したり、その運営者らに会ったり、運営の仕方を勉強して事業化しました。
「京だんらん」最初の物件は東福寺の近くで、収益シェアハウスとして販売。6部屋分からの家賃が見込め、八清は家賃の20パーセントを受け取りコミュニティの管理を行っていました。西村専務曰く「売れるということが分かった」ため、次はオーナーさんの所有物件でもできるということを証明する必要がある、と。さらにこう続けます。
「町家の八清というイメージはあるものの、町家は有限ですし、町家ではないものを手がけないといけないと思っています。いわば、昭和25年までに建ったのが町家だとしたら、それ以降、昭和30年代40年代の物件も面白く改装して販売したい。それで2008年くらいに「ノスタ」という名前で、レトロで味わい深い部分は残しつつアンティークっぽく仕上げた物件を売り出したんです。驚いたんですが、新築と変わらない値段で売れましたね。」
状況の変化に敏感であること
以前はリ・ストック住宅も「新築には劣るけど価格なりの価値と信頼性がある物件」という位置付けで展開されていたものの、それが新築と同等、あるいはさらに高い価値で販売されるようになっています。こうした変化を西村専務はどのようにとらえているでしょうか。
「価値観が変化していると思います。中古の味わいや手作りの良さを高く評価してくださる方が増えているのと、これからは所有ということにこだわらなくなり、所有と利用の差がなくなってくるんだろうなと思いますね。」
一方お客さんの変化も。震災があり海外からのお客さんは減ったものの、再度アジアの富裕層が多く日本へ訪れるようになったそう。3年程前からどちらも日本語を喋れない海外からの夫婦のお客さんも増えてきた、とのこと。それにあわせて、海外担当を社内で採用しました。
そしてマーケットの拡大も。物件をただ売るだけではなく、場合によっては企画物件を所有し、まちづくりを意識した取り組みをしていきたいと西村専務は指摘します。こうした考えを背景に企画提案型のプロデュースを重視し、暮らしの提案や、活用の提案に力を入れています。
もちろん、「町家の八清」としての新しい取り組みも考えているそう。
「現在のやり方で町家を守るだけでは、限界もあるし京都の景観は良くなりにくい。構造補強など技術的なブレークスルーを検討しつつ、他の可能性も模索したいと思っています。」
八清という職場
現在スタッフ26人を抱える八清の特徴は、退職者が少ないこと。「あんまり僕がいうと説得力ないんですけど」と西村専務は笑いながらも、「楽しそうに仕事をしてくれる人が多いんです」と語ります。
「一人一人がプロデューサーだという考えから、「営業」を「暮らし企画部」という名前にしました。建築担当も営業担当も全部シャッフルして、「プロデューサー」と呼ぼう、と。でもうちは謙虚な人多くて、「プロデューサーなんて、上から目線でおこがましい」と、すんなりとは浸透しなかったですけどね。」
一方、今回募集する「プロパティマネジメント部」はソフトの部分に力を入れていく部署。企画や管理を担当し、いかにサービスの付加価値をつけるのか、を考えていくことになります。シェアハウスの運営や、別荘として買った海外のお客さんに1ヶ月単位で物件貸しを提案する「マンスリー」という事業などを担当していきます。
こうした新しい動きが次々と展開する八清。最後に、今後の展望について西村専務におうかがいしました。
「京都の中心部の物件は高くなりすぎて経済力のある方でないと買いにくい状況です。かといって安くするという方向性ではなく、資産価値をつけるという方向に行きたいと思っています。そして求めてくれる人を世界中から探したい。言い方は悪いですが、町家の価値を認めず壊してしまう人よりも、遠方から京都まで町家を求めに来て下さる「京町家愛」のある顧客に買ってもらう方が京都のためだと思います。」
リーシングプランナーという仕事
さて、ここからは具体的な仕事内容についてうかがっていきましょう。お話を聞いていくのは、プロパティマネジメント部のリーダー青山幸司さんです。
青山さんに、まずリーシングプランナーの仕事について率直に聞きました。
「よくある不動産業者だと、賃貸の営業や管理から仕事がはじまります。八清の場合は仕事が多岐にわたるので、スタートは賃貸営業や管理ですが、企画や不動産の改装プランなど、貸し方の提案が大事な仕事になります。どういう人をターゲットにして、その人に借りてもらうにはどういう条件があるといいのかを考え、プランを作り上げる、そんな仕事がリーシングプランナーです。先ほどにも話に出た「マンスリー」はいい一例ですね。」
八清のプロパティマネジメント部は現在5人。リーシングプランナーという役職自体は、実は今回の採用にあたってつくられたもの。「賃貸営業」として一般的にとらえられる役職に近くはありますが、個人顧客だけでなく法人に対して貸したり売ったりすることもあります。
賃貸の用途は住宅だけではありません。物件を見ながらそれを考え、売ったり貸したりしていく力や、物件オーナーさんと折衝する能力が必要とされます。それゆえ賃貸営業ではなく「リーシングプランナー」という名前がつけられているのです。
その仕事はどんな人に向いているでしょう？
「対人恐怖症とか、挨拶ができないとか、そういう方でない限り、しっかりとした社会人であったりちゃんと受け答えができたりすれば十分です。営業経験があると望ましいですが、未経験でも育てていきます。ある程度営業の立ち居振る舞いを身につけている人が理想的ではありますね。」
八清の特徴のひとつが、スタッフがシャツを着てネクタイを締めて、という不動産屋らしい格好していないこと。カジュアルな服装で仕事をしています。その分逆に言葉使い、姿勢、話すトーン、マナーはきっちりしたいですね、と青山さんは語ります。
180度の転換
ここで、青山さん自身のお話を聞いてみましょう。
「私は転職して八清に来たんですが、それまでリーシングの経験は18年ありました。法人に対してオフィスビルのテナント営業をしていたんです。今週は東京、今週は四国、また名古屋みたいに出張だらけの働き方をしていました。でも結婚して子供ができて、これはちょっと良くない、もっと地に足をつけた仕事をしないと、って思うようになりました。そこで転職先を探していたときに見つけたのが八清だったんです。」
かつては最先端ビルの法人営業をしていたにもかかわらず、現在では80年90年の歴史を持つ建物を個人に営業する、という180度真逆のことをしている青山さん。なぜ八清を選んだのでしょう。
「オフィスビルだと物件の証券化が流行った時期があったんです。それを町家でやっていたところに関心を持ったのが最初ですね。通常の不動産業者は自分で改装や建築をしませんが、八清は一級建築士事務所かつ一般建設業者ですし設計も工事もする。不動産会社として物件を仕入れ、加工し売ったり貸したり、活用提案をして管理もする。一気通貫で全部できる会社というところに惹かれましたし、実際いろんな経験をさせてくれています。
ウェブサイトから物件の活用相談を受けるため、現場へ行って調査をしてお話をするということもよくあります。やりがいはお客さんの予算をうまく組み合わせてマッチングできたとき、と青山さんは語ります。物件によっては住居希望であっても店舗を薦め、そのための工事提案を行うということもあるそう。
「いまの面白さはやっぱり作るところですね。自分のチームがプランニングした部屋が売れるのは嬉しいですね。そして思い通りのターゲットが来るときも。以前、30代前半、独身男性、自転車好きというターゲットの物件をつくったんですけど、まさにそういう人が見に来てくれたんです。「やった！」って思いましたね。でも不思議なもので、実際に借りてくれるのは女子大生だったりするんです。」
現在では滋賀の実家で暮らす青山さん。「八清にいる人間としてあるまじきことですが」と前置きを入れて、「以前、昭和3年に建てられた町家を壊しているんです…」と告白。トイレは汲み取り式、風呂は薪を焚べる、井戸も通り庭もある、トップライトから雨漏りする、そんな物件だったそう。現在の仕事からしたら垂涎ものの物件でしょうが、「住んでいる時は僕も親も嫌で嫌で仕方なかった」と率直に語ります。
「八清に入って町家の魅力を知った」と語る青山さんですが、逆に言えばノスタルジーだけでは住めない町家の現実的な部分を知っているということでもあります。
八清で働くということ
さて、では八清に入社したら具体的にどんな仕事をすることになるのでしょう？
まずは自社の所有物件を覚えて、空室物件を業者さんやお客さんに案内して、契約するという一連の流れを把握することからスタート。
「長らく空室になっている物件があり、それを借りてもらうにはどうしたらいいか。そのために業者さん回りをするとか、ウェブの見せ方に工夫できないかとか、物件を改修するならどんな改修をした方が良いとか、選択肢は様々です。ソフト面で言えば、賃貸条件や貸し方のスキームを変えるというのもひとつです。そういうことを念頭に、まずは自社物件でのトレーニングから始まりますね。」
活用相談で「町家はどうやったら収益を生みますか」「この物件は売却した方がいいですか」などなどいろんな相談を受け、実際に物件を預かりますが、そこで経験や知識が必要になります。そのためのトレーニングを積む、ということでしょう。
また、今後八清の自社物件も増えてくるにあたり、その管理運営といった「泥臭い」仕事にも携わります。クレーム処理にも地道に対応できることが求められます。「八清は割と派手目でいい感じに写ると思うんです。でも地道な作業がとても多いです」と語る青山さん。八清はどんな会社でしょう？
「大人な会社だと思います。個人にいろんなものを任せるがゆえに、自己管理や自己責任が求められる会社です。役員は個々人を細かく見るということもありません。あなたがしたい仕事を一生懸命やって、会社に貢献してください、というスタンス。悪い意味では放っておかれるので、自分から動いていく必要がありますね。」
もちろん、「町家の八清」とはいえ、町家好き、古いもの好きというだけでは務まりません。青山さんのかつてのこんな経験が印象的でした。
「私の最初の担当が京だんらんでした。シェアハウスなんて、入る人いるんかいな？って思ってたんです。でも改装中の物件を見に行くたびに、だんだん「これ、面白いな」って思うようになったんです。自分も若いころに入ってみたかったと。作ってて面白いって思えないと売れないし、借りてもらえません。自分自身がこの物件は良いなって思ったときは説明の口調にも反映します。」
時勢の変化で町家のみならず、これから先ビルや倉庫も手がけているかもしれません。そんな中で必要なのは、まだ価値が分からないものにもしっかりと向き合い、その良さを知ろうとする、かつての青山さんのような姿勢かもしれません。
新しい環境としての京都
最後におうかがいするのは、プロパティマネジメント部に昨年入社した高橋宏太さん。もともと静岡で教育福祉やNPOの中間支援の仕事をしていましたが、「このまま続けていてもあまりよくないな…」という思いから仕事と移住先を求め、2015年に京都へ。
「静岡ではソフトのシステム構築、いわば「場づくり」をしていたのですが、どうしてもハードに大きく規定されることを実感してました。そういうのも含めて多角的に場づくりを考えていくと、どんどんハードに興味が湧いてきたんですよね。じゃあ、ということで新しい仕事を探して、移住先にあまりこだわりなく様々な媒体を見ていたのですが、その中のひとつ「日本仕事百貨」で、八清を見つけたんです。」
募集内容はプロパティマネジメント。正直、その仕事自体はよく理解してなかったのですが、仕事内容の中にコミュニティマネジメントが含まれていた。なぜ建築と不動産の会社がコミュニティマネジメントの人材を募集してるんだろう、と興味を持ち、「自分のやりたい場づくりをしつつ建築や不動産が学べるなんてちょうどいい」と応募。
「募集の締め切りが僕の見つけた数日後だったんです。「悩んでる暇はない！」と思って応募しました。情報としては60年くらいの歴史を持つ老舗、というもので堅苦しいのかなと思っていたら随分フランクな会社でしたね。面接に行ってみたら社長、専務、経理のボスの４者面接で、まさか３人もいるとは思ってなかったですが、全員フランクでこちらもほとんど緊張することなく終えることができたんです。」
こうして八清に入社した高橋さん。現在の業務内容は賃貸管理の比重が大きく、お客さんの案内、契約作業、賃貸相談、活用相談あたりがメイン。他にもウェブページに情報あげるための写真撮影など。その他に1ヶ月に1、2回シェアハウスへ行き、消耗品の補充をすることも。
「シェアハウスはいま5件。昔はコアな人たちしか入居しなかったんですが、入居希望の層が増えてきました。僕はソフトの部分を専門に活動をしてきたので、その知見を活用してアピールしたい。ここに入ったら暮らしが楽しいぞ、って。外から来る人が多く、知り合いがいないから友達をつくりたい、というニーズにも複数のシェアハウスがありますから、答えられます。」
もちろん初めて会う他人同士がコミュニティをつくるため、トラブルになってしまうこともないわけではありません。２者間で言い争いになるとお互いの主張がずっと平行線になってしまうため、不満を溜めてそれがクレームになってしまうこともあるそう。
高橋さん曰く、大事なポイントがいくつかあるそう。まずは事前審査をきっちりすること。焦って部屋を埋めたくなる気持ちを抑え妥協しないこと。そしてしっかり話を聞くことで解決することもある、ということ。日常的に関係性を築けているかも大事でしょう。こうした具体的なコミュニティづくりも、いわば重要な仕事と言えます。
ところで、静岡から京都に出てきていかがですか？
「京都は面白い街です。ポテンシャルとキャパシティが揃っていますね。ありきたりな言葉ですが、伝統と革新というポテンシャルがある。そして「やってみよう」という人の足を引っ張らないし、出る杭を打たないけど勝手に折れても面倒見ない、というキャパシティがある。これだけコンパクトな街に多種多様な人がいるってなかなかすごいなと思います。」
最後、高橋さんに「どんな方に来て欲しいですか」という質問を投げかけると、「企画提案が得意で、それをコツコツと実現できる人。」という答えが返ってきました。
「町家の八清」として知られた歴史のある会社ですが、その座に甘んじることなく常に変化を続けています。様々な人たちと共に新たな企画を生み出すことが好きで、一方で地道な作業も厭わない、そんな方にあっている仕事ではないかと思います。ぜひ関心のある方は応募してみてください。
